Кто должен согласовывать перепланировку нежилого помещения арендатор или арендодатель

Еще набор из 458 статей о "Можно ли продать дом не выписавшись": Можно выкупить долю в квартире за материнский капитал Купить участок белое 5 Продажа квартир на ленина Мне стало все понятно, когда я прочитал статью «Мишустин проворовался на компьютерах» на сайте электронной газеты Moscow Post и обсудил ее на «Форуме налоговиков –Фискалы.Ру» в топике с таким ... Продать дом на авито. 2020.07.03 12:45 srz2010 Не хозяин в собственном доме. Во время пандемии в ... В таких вопросах безотказно действует принцип: «Важно не что, а как». В большинстве случаев нет ничего плохого, если родители на ходу договариваются о чем-то в присутствии ребёнка — при ... Не хозяин в собственном доме. Во время пандемии в Испании активизировались окупасы. «Мужчина – голова, а женщина – шея». Эту поговорку придумали не зря. И, конечно, хозяйка в доме – женщина, но пускай мужчина об этом не догадывается и думает, что он в доме хозяин. Кто в Доме хозяин?. В жизни каждого человека рано или поздно появляется домашнее животное, которое ... Осаждённые в собственном доме. Данная история подлинная. Она имела место 21 августа 1955 года в штате Кентукки США на ферме Саттонов после 19 часов местного времени. Работа в Австралии для русских и украинцев доступна в различных сферах. На континенте проживает 24 миллиона человек, при этом доля иностранных рабочих составляет 25%. Стоит ли брать ипотеку на дом. 2020.07.03 12:45 srz2010 Не хозяин в собственном доме. Во время пандемии ...

2020.07.03 12:45 srz2010 Кто должен согласовывать перепланировку нежилого помещения арендатор или арендодатель

Что может случиться, если вы сдаете в аренду испанскую недвижимость? Почему в Испании зачастую безнаказанно нарушается право собственности и как бороться с окупасами, или сквоттерами, которые захватывают чужие дома?
Испания кажется одной из наиболее привлекательных стран для покупки дома — вроде заграничной дачи, где можно проводить отпуск или получать пассивный доход, сдавая ее в аренду. Во всяком случае, так было до карантина. Теперь вероятность столкнуться с окупасами, которая и до пандемии коронавируса была велика, увеличилась еще больше.
Окупас (от испанского ocupar, что означает «занимать») — посторонний человек, который захватил чужое жилье. Это может быть квартиросъемщик, который перестал платить аренду, но не планирует съезжать, или просто человек с улицы, который без разрешения вселился в пустующий дом, поменяв замки. В обоих случаях закон будет на стороне этих людей. Вы не сможете силой выселить их до решения суда, которого можно ждать больше года. Попытка проникнуть в собственный дом, когда в нем живет окупас, в Испании считается уголовным преступлением.
Как сообщает ряд СМИ во время карантина снова наблюдается всплеск сквоттинга (от англ. squatting) — самовольных заселений, и страдают от этого в том числе россияне. Многие владельцы недвижимости держат дома и квартиры в Испании в качестве резиденций для летнего отдыха, либо сдают их в этот период туристам. Пока границы были закрыты, посетить свое зарубежное жилье было невозможно. Этим и воспользовались захватчики чужих домов. Когда ограничения на перемещения внутри европейских границ сняли, владельцы испанской недвижимости, приехавшие в свои дома, обнаружили в них новых «жильцов» — бродяг и бездомных.
29 июня в испанских городах Бильбао, Сантурсе и Португалете представители правой Народной партии Испании провели серию акций с целью выгнать окупасов из захваченных ими пустующих домов. Как пишет газета El Mundo, демонстранты также потребовали от властей одобрения «антисквоттерского закона», который бы защищал собственников недвижимости и разрешил бы «экспресс-выселение» захватчиков в течение 24 часов.
В Испании уже не первый раз встает вопрос об ужесточении законодательства, связанного с окупасами. Так, в июне 2018 года в Испании внесли поправки в закон об оккупации домов. Согласно им, окупас должен в течение пяти дней документально подтвердить свое право на проживание в занятом помещении. Если он этого не сделает, суд имеет право незамедлительно его выселить. Однако скорость рассмотрения таких дел по-прежнему зависит от судьи: он может, как и раньше, откладывать их на неопределенный срок. Так что проблема была актуальна для Испании даже до пандемии.
«Дом был полностью убит — пенсионеры полтора года выращивали там марихуану»
Захватить жилье могут и приличные с виду испанские семьи. Жертвой одной из них стал журналист Станислав Амошин. Он приехал в Испанию из Москвы 18 лет назад и на накопленные средства купил свое первое жилье. Дом площадью 130 квадратных метров находился в небольшом городе Пинеда-де-Мар в часе езды от Барселоны.
Спустя несколько лет Станислав приобрел жилье побольше, а свой первый дом решил сдавать. С помощью риелтора он заключил сделку с первыми арендаторами — пожилой испанской семейной парой. Жильцы въехали в дом и первые четыре месяца исправно платили по счетам. Потом вдруг перестали. «Пару месяцев они путали мне мозги: «Завтра заплатим, вот сейчас деньги придут», а потом просто перестали отвечать на звонки», — вспоминает Станислав. Он предупредил их два раза о том, что настроен решительно, но это не подействовало. Тогда владелец жилья написал заявление в полицию и подал в суд. Вместе с арендой жильцы перестали оплачивать и коммунальные услуги. Станиславу каждый месяц приходили счета за электричество на 600-800 евро.
Суд состоялся через год и четыре месяца — по испанским меркам быстро. Все это время окупасы жили, не платя ни за что. Однако после решения суда об их выселении понадобилось еще три месяца на его исполнение.
«В день выселения окупасов собрались прокурор, судейский работник, я и спецгруппа в масках и с дубинками, которые должны были силой вывести этих людей. Однако окупасов в доме уже не было. Суд известил их о своем решении, и они знали, когда за ними придут. Когда мы туда вошли, дом был полностью убит, потому что пенсионеры все эти полтора года выращивали марихуану в промышленных объемах»*, — говорит Станислав.
Полное восстановление дома обошлось хозяину в 20 тысяч евро. Еще несколько тысяч пришлось отдать за неоплаченные электричество и воду. Станислав подал иск о взыскании убытков. На окупасов повесили долг, но вернуть эти деньги владелец жилья уже не надеется: «Я их не получу никогда, потому что у них ничего нет. Бабушка с дедушкой уже умерли, а наследники продолжают «их дело», и у них нет работы. Как мне сказали в суде, на них подано около 800 тысяч исков, но почти бесполезно кому-либо что-то получить, потому что эта семья живет так».
По законам Испании, семья не совершала преступных действий. Неуплата аренды — это предмет гражданского спора. Договор дает гарантию, что даже полиция не имеет права переступить порог этого дома. «Окупас находится там легально — я ему позволил там жить, у них есть контракт. А то, что они по нему не платят, — это не уголовное преступление. Это как вы другу дадите тысячу долларов, а он их не отдаст — никто его за это не посадит», — утверждает Станислав.
Почему это стало возможным
Опасаться окупасов стоит только тем, кто владеет недвижимостью в Испании, живя при этом в России или в другой стране, либо тем, кто переехал жить в Испанию и имеет в собственности два и более домов.
Если же вы постоянно живете в Испании и владеете единственной квартирой или домом, можно не переживать. Даже если в нем поселятся «оккупанты», пока вас нет, их выгонит полиция при первом же звонке, и захватчикам будет грозить уголовное дело.
Почему же Испания допустила такой пробел в своем законодательстве, который позволяет окупасам безнаказанно захватывать ваше «второе жилье»? Эксперты утверждают, что правительство специально пошло на такие меры в период кризиса нулевых, когда в Испании лопнул пузырь на рынке недвижимости. С одной стороны, было много обеспеченных людей, которые владели не одним домом, с другой, многие представители бедных слоев населения оказались на улице, потому что не могли позволить себе и дальше выплачивать ипотеку или отдавать деньги за аренду. Тогда правящая партия приняла закон, запрещающий выселять людей из домов до решения суда. Малообеспеченные люди начали этим пользоваться, и проблема приняла массовый характер.
«Мы вас, русских, знаем, все может закончиться плохо»
Избавившись от недобросовестных жильцов, Станислав за свой счет отремонтировал дом и решил его продать. Но нежеланные гости настигли его снова. «Через два месяца после того как я выставил дом на продажу, мне позвонил риелтор и сказал: «Слушай, не могу попасть внутрь. Хотел показать дом покупателям, но там живут какие-то люди».
Спустя 15 минут Станислав уже был у ворот своего дома. Там жила очередная испанская семья, на этот раз с детьми. Приехало пять машин полиции. Нервы у Станислава уже сдавали: «Полицейские меня держали, когда я кричал и разговаривал ненормативной лексикой на всех языках, какие я знаю. Но зайти я туда не мог. Меня чуть ли не силой увели. Они тогда сказали: «Мы вас, русских, знаем, все может плохо закончиться. Поехали в бар, мы тебе за свой счет водки купим».
Станислав снова подал в суд, но решил не ждать полтора года его решения, а попробовать договориться с окупасами. «На этот раз я пошел немного другим путем. Ночью через забор я поговорил с главой семейства, и, пока ехала полиция, которую вызвали окупасы, он счел нужным покинуть мой дом. Рано утром эта испанская семья исчезла. Наверное, я не буду публично рассказывать, что я ему сказал, но никакого закона нарушено не было. Скажем так, я психологически на него наехал, немного понадувал щеки».
Однако, по словам Станислава, такой метод довольно рискованный. «Просто подловить на улице и поговорить с этими людьми — это не вариант. Вам будет трудно потом доказать, что вы с ними просто поговорили. Они моментально напишут заявление. Вторые захватчики подали на меня штук пять. Обвинения они просто хватали с неба».
О том, что в чужих испанских домах можно жить бесплатно и безнаказанно до решения суда, прознали и другие россияне. Станислав рассказал, как он однажды разговорился на пляже с русским мужчиной лет пятидесяти: его сын уже на протяжении восьми лет переезжает с семьей из одной квартиры в другую, оплачивает только первый месяц, а потом перестает это делать и дожидается суда.
«Этому мужчине я громко объяснил, какой он нехороший человек, что вырастил такого сына, и ушел с пляжа, — вспоминает Станислав, — Здесь это целый бизнес. Можно просто захватить любой дом, квартиру и жить там год-полтора, никто тебя не тронет».
«Я всегда считал себя окупасом»
Не всегда окупасы агрессивно захватывают чужие территории. Есть среди них те, кто ищет заброшенные здания, в которых давно никто не жил, и селятся там. BFM.ru узнал одну из таких историй. Виталий приехал в Испанию из Москвы год назад. У него был билет только в один конец. В аэропорту он обменял все деньги, которые у него тогда были, на европейскую валюту — вышло 190 евро.
«Когда я приехал в Испанию, узнал, что есть ребята, которые оккупируют пустые помещения. Я какое-то время жил у такого человека. К нему иногда приезжали копы. Но они просто проверяли документы и уходили, проблем не возникало. Тогда я подумал: а что мешает мне найти старый дом и пожить в нем, если это возможно?» — рассказал собеседник портала.
Спустя некоторое время Виталию удалось найти такое помещение на Майорке. Дом с громадной территорией стоял абсолютно пустой и, судя по виду, в нем уже очень давно никто не жил. «Когда я нашел этот дом, там кругом был мусор. Я начал его чистить, приводить в порядок. Это целое поместье, испанский замок, с огромным теннисным кортом, своим полем, ботаническим садом, бассейном. Дом очень красивый, старинный. Я начал там жить и ухаживать за ним».
Виталий живет в этом доме уже несколько месяцев и пытается делать ремонт своими силами. По его словам, огромный дом действительно заброшен — это подтвердили его местные знакомые. «Я всегда считал себя окупасом. Но однажды в гости приехали мои испанские друзья. Мы разговорились, и они начали смотреть на местных госсайтах кадастровые цифры по этому дому. Выяснилось, что в этом доме около 40 лет не жили владельцы. Соседи говорят, кто-то еще пытался оккупировать его, но они, в отличие от меня, только разворотили дом».
По словам Виталия, в Испании стоит много пустой недвижимости, которая «никому не нужна» и которая «так сильно бы не разрушалась, если бы там постоянно проживали люди». Он утверждает, что в Испании есть некий закон о реставрации старинных жилищных фондов. Согласно ему, если владелец заброшенного дома не появлялся там более 30 лет, туда может вселиться любой человек и жить там бесплатно, при условии, что он это здание будет реставрировать, и тогда он не считается окупасом. Однако редакция BFM.ru не нашла данных о существовании такого закона.
Как защитить дом от «оккупантов»
На начальном этапе, если вы планируете приобрести в Испании еще один дом или квартиру, стоит выбирать элитные районы с высоким уровнем жизни. «В охраняемом жилом комплексе намного меньше вероятности столкнуться с оккупантами, ее практически нет», — говорит владелец агентства недвижимости Partner Mallorca Светлана Шатохина.
Кроме того, не стоит покупаться на предложения банков приобрести дешевое неликвидное жилье. 80% этого жилья продается с окупасами. «Во-первых, такое жилье нельзя посмотреть. Ты покупаешь кота в мешке. Люди что думают? Куплю дешевый дом, выгоню окупасов, сделаю ремонт, и все будет нормально. Да, они могут их выгнать потом через суд. Но на это придется потратить много времени и денег», — говорит Шатохина. Также она советует установить охранную сигнализацию и наладить отношения с соседями: «Если вы уезжаете надолго, стоит попросить соседей, чтобы они звонили вам, если увидят, что в вашем доме поселился кто-то посторонний».
Ну и конечно, надо внимательно изучать, кому вы сдаете свое жилье. Эксперты рекомендуют брать залог и запрашивать как можно больше документов, подтверждающих платежеспособность человека. Лучше всего, если ваш арендатор будет иметь постоянную работу в крупной компании: тогда в случае невыплат суд сможет взыскать долг с его зарплаты.
https://www.bfm.ru/news/438715?push_message=829
submitted by srz2010 to SafeArea [link] [comments]


2019.08.14 09:58 Moretail Как арендовать помещение в ТЦ с выгодой для своего бизнеса: советы экспертов

В крупных городах бизнесмену предлагают снять помещение в торговом центре (ТЦ) или торгово-развлекательном комплексе (ТРК). Крупные здания на несколько этажей с парковкой, многочисленными бутиками, объектами сферы развлечения и общепитом привлекают внимание жителей близлежащих микрорайонов и даже всего города. ТРЦ посещают семьи, влюбленные пары, дети, молодежь и старики. Многие из них проводят в комплексах 4-6 часов в день. Как же арендовать правильное помещение в торговом центре? В этом специалисты moretail.ru помогут разобраться в нашей статье.
Что представляет собой помещение торгового центра? Торгово-развлекательные центры, как правило, расположены в местах повышенной транспортной и пешеходной доступности. Именно поэтому можно говорить о высокой посещаемости сдаваемых в аренду бутиков.
Помещения ТЦ характеризуются следующими параметрами:

После подписания долгосрочного договора аренды бизнесмену, как правило, не нужно беспокоиться о ремонте, подведении инженерных коммуникаций и безопасности. Ему остается ввезти свое оборудование, мебель, товары и разместить над стеклянной витриной привлекательную вывеску.
Для какого бизнеса подходят помещения в торговом центре? На сегодняшний день арендовать небольшой бутик или площадь в торговом центре могут даже представители малого бизнеса.
Аренда площадей в ТЦ или ТРЦ актуальна для следующих категорий предпринимательства:
Мелким предпринимателям целесообразно обратить внимание на острова-витрины, расположенные в коридорах ТРЦ. Они также сдаются в аренду. На таких витринах целесообразно размещать ювелирные украшения, аксессуары для телефона, сладости и шарики для малышей, очки, шапки и некоторые другие сезонные товары.
Иногда собственнику бизнеса может понадобиться перепланировка или ремонт помещения с учетом корпоративной стилистики фирмы. О такой необходимости нужно договориться с арендодателем на этапе переговоров. Как правило, ремонт осуществляется за счет арендатора и не влияет на размер арендной платы.
Что нужно учитывать при аренде помещений ТЦ? Прибыльность вашего бизнеса будет зависеть от многочисленных факторов, одним из которых является выбор помещения ТЦ. Подписание долгосрочного договора на термин свыше 11 месяцев актуально в том случае, если сроки окупаемости проекта превышают 8 месяцев. Соглашение между сторонами обязательно фиксируется в Росреестре. В противном случае будет разумно составить краткосрочный договор аренды.
Выбор помещения ориентируется на тип бизнеса. Если вы планируете открыть магазин (не дискаунтер), обращайте внимание на следующие параметры:
Немаловажную роль в выборе коммерческого объекта играет его проходимость. Поэтому учитывайте местоположение торгового центра. Ориентируйтесь на приближенность объекта к станциям метро, автобусным и трамвайным остановкам. Если помещение расположилось на первом этаже строения, желательно чтобы оно имело отдельный вход. Изучите, нет ли поблизости конкурентов, а также обратите внимание на дополнительную инфраструктуру — парковку, банки, комнаты для мам и детей.
Важно ориентироваться на особенности района (к примеру, для супермаркета очертания района соответствуют дальности в 1,5 км): количество потенциальных клиентов и их покупательскую способность. Разумеется, на трафик ТРЦ влияет число застроек в черте района, транспортная доступность, количество жителей и даже наличие парковой зоны отдыха.
Целесообразно выделить на снятие объекта сумму, достаточную для покрытия арендной платы за 2-3 месяца. Так, если бизнес в первые месяца не принесет ожидаемую прибыль, вы сможете своевременно совершить оплату, избежав штрафных санкций.
Любой арендатор должен понимать, успех его бизнеса на 30% зависит от формата магазина, на 30% — от местоположения объекта и на 40% от обстановки внутри магазина. Выбирайте коммерческое помещение с учетом наших рекомендаций, и не забывайте, что эффективность любой деятельности также определяется сервисом и качеством предложенных товаров/услуг.
submitted by Moretail to u/Moretail [link] [comments]


2019.07.09 12:12 Amo_ru Кто должен согласовывать перепланировку нежилого помещения арендатор или арендодатель

Имея коммерческую недвижимость, собственник часто лишается пассивного дохода из-за ее простоя. Кроме того, у владельца появляются дополнительные расходы, связанные с обслуживанием нежилых объектов (плата за парковку, охрану, уборку территории и отопление в зимний период). Самое время перестать нести убытки, сдав офис надежному арендатору. На что ориентироваться при сдаче коммерческой недвижимости в аренду и как правильно заключить договор со съемщиком офиса? Специалисты AMO.RU подготовили для вас ответы в данной статье.
Шаг 1. Собираем всю необходимую информацию о нежилом объекте В современном веке люди склонны визуализировать информацию. Поэтому соискателю офиса целесообразно предоставить:

В описании объекта, как правило, начинают с его месторасположения, типа здания, транспортной развязки, а затем переходят к основным характеристикам помещения (площадь, количество перегородок, отделка стен и т.д.). Обязательно обращают внимание на охрану, парковку, спортивную и развлекательную инфраструктуру.
Перед размещением текста лучше всего несколько раз перечитать его. Попробуйте представить себя в роли бизнесмена, который желает снять офис. Если в текстовом месседже вас ничто «не зацепило», полностью переделайте рекламное послание.
Шаг 2. Рассчитываем арендную плату Для определения стоимости квадратного метра лично промониторьте арендную плату на коммерческую недвижимость вашего региона или делегируйте эти полномочия брокеру. Для вас мы подготовили подборку офисов в аренду в Москве. Учитывайте факторы, которые влияют на ценник квадратного метра:
Вы планируете в кратчайшие сроки сдать свою недвижимость? Тогда рекомендуем несколько снизить цену на коммерческий объект.
Шаг 3. Обращаемся к услугам агентства по недвижимости или самостоятельно размещаем объявление Существует 2 способа разрекламировать свое объявление:
  1. Продвигать самостоятельно. Для этого придется потратить массу времени на поиск досок объявлений, подачу объявления в газету, организацию рекламы на радио и ТВ. Кроме того, арендодателю нужно отдавать себе отчет, что в режиме 24/7 он должен быть готов предоставить отклик на каждое обращение, самостоятельно провести показ, составить договор и оформить сделку.
  2. Обратиться за помощью в агентство недвижимости или к частному маклеру. Разумеется, за свои услуги риэлтор запросит комиссионное вознаграждение (50-100% арендной платы за 1 месяц), но он: сам разместит объявление, умело расскажет позвонившему о выгодах объекта, организует его демонстрацию и посодействует в разработке договора.
Как показывает практика, многие бизнесмены доверяют специалистам из агентств недвижимости. Именно поэтому сделки через посредников проходят намного быстрее.
Шаг 4. Поиск арендатора Те, кто обратился к услугам посредника, лишается всех хлопот по поиску клиента. Агентство недвижимости самостоятельно проведет рекламную кампанию и поработает с имеющейся клиентской базой. Но вы можете ускорить сдачу объекта, к примеру, разместив на окнах офиса баннер с контактами и надписью «Сдается в аренду. Недорого!».
Шаг 5. Готовим все необходимые документы Перед подписанием договора арендатор затребует у вас следующие документы:
Во время коммерческих переговоров лицо, желающее снять офис в аренду, обязательно запросит документы для проверки своими юристами.
Шаг 6. Заключаем договор аренды Соглашение об аренде между арендодателем и арендатором является юридическим документом, устанавливающим права и обязанности сторон.
В договоре для собственника недвижимости важно прописать:
Следует заметить, что договор аренды требует тщательной проработки юристом. Помните, именно этот документ будет защищать интересы собственника при возникновении арендных отношений. Не нужно формировать слишком запутанный и сложный договор, иначе он может отпугнуть потенциального клиента.
Реализация договора совершается путем подписания сторонами акта-приема передачи нежилого объекта. После этого возможен въезд арендатора в офис.

Таким образом, сдачу коммерческого объекта в аренду лучше всего доверить агентству недвижимости. Наработанная клиентская база, знание всех тонкостей сдачи объекта и юридическое сопровождение сделки позволят вам оперативно заключить арендный договор на выгодных условиях.
-----------------------------------------------------------------------------------------------
Ещё больше информации в нашем блоге.
submitted by Amo_ru to DigitalRealEstate_AMO [link] [comments]


2019.07.05 16:26 Amo_ru Согласовывать помещения нежилого должен арендодатель кто или перепланировку арендатор

Предпринимателю достаточно сложно найти подходящий офис с первого раза. Специалисты AMO.RU подготовили статью, которая поможет узнать, как удачно снять коммерческое помещение и избежать возможных ошибок при выборе.

1 шаг - определить требования и потребности.
Перед переездом нужно тщательно продумать, какими характеристиками должен обладать новый офис.
Все требования необходимо разделить на важные и желательные.
Например, важными могут выступать:
- Расположение в центре города.
- Остановки общественного транспорта и станции метро в непосредственной близости от офиса.
- Наличие парковки.
- Хорошее состояние здания (свежая реставрация здания, ремонт, хорошее состояние электричества, сантехники, системы вентиляции и отопления)

Желательные:
- Пункт общественного питания в пешей доступности от офиса.
- Наличие базовых удобств (собственный санузел в офисе).
- Наличие уже проведенной телефонии и интернета.

Следует также учесть, что на каждого работника необходимо выделить минимум 5 квадратных метров площади офиса.

2 шаг: выбрать метод поиска.
При наличии четкого списка требований вы можете поручить поиск рабочего помещения агентству недвижимости. За помощь в подборе помещения агентство возьмет с вас комиссию.
Если же имеется возможность выбрать офис самостоятельно, то целесообразно начинать поиск с сайтов недвижимости. На текущий момент сайты недвижимости можно разделить на 2 вида:
- общие, где присутствуют как коммерческие, так и жилые помещения;
- коммерческие, которые специализируются именно на коммерческой недвижимости – офисах, складах, производственных площадях и т.п.
Также варианты можно найти в местных газетных изданиях, специализирующихся на недвижимости. Однако данный метод поиска несколько устарел, поскольку сложно заочно определить, как выглядит здание, где оно находится и прочую крайне важную информацию о помещении.

3 шаг: поиск и выбор офиса.
При поиске офиса необходимо строго придерживаться поставленных перед требуемым помещением требований.
Если в требованиях к офису стоит конкретный район, но на текущий момент нет предложений в данном районе – это не повод отказываться от запланированного расположения. Рынок недвижимости крайне активный, а предложения на рынке регулярно обновляются. Если не получается найти подходящее помещение на одной площадке, можно попробовать произвести поиск на другой.
Во время поиска выбирайте несколько вариантов, не зацикливайтесь только на одном. В процессе сравнения нескольких вариантов гораздо легче определить все недостатки, которые имеются в помещениях. Так можно выбрать наиболее подходящий для вас вариант с наименьшим числом неудобств.
Необходимо обязательно ознакомиться с выбранным офисом вживую. Нужно проверить состояние систем обеспечения здания, познакомиться с потенциальными соседями, выяснить, нет ли у выбранного варианта подводных камней. Можно взять у соседей номер телефона, чтобы была возможность побеседовать с ними без присутствия администрации здания, поскольку при ней соседи могут и умолчать об имеющихся проблемах. Нельзя забывать и об охране здания. Желательно выяснить, как она работает, имеется ли система видеонаблюдения и сигнализации.

4 шаг: юридическая проверка и заключение договора.
Перед подписанием договора проверьте документы на право собственности владельца здания. Сверьте адреса, они должны совпадать. Сделайте выписку из реестра на сайте Росреестра. Если помещение сдает арендатор, то попросите у него договор аренды.
Загляните в технический или кадастровый паспорт. Проверьте совпадение площадей помещения в договоре и паспорте. Для оформления договора вы должны предоставить:
- Выписку или ЕГРИП или ЕГРЮЛ.
- Юридический адрес и реквизиты.
- Копии учредительных бумаг.
- Копию паспорта руководителя и документа, подтверждающего его полномочия.
- Копии следующих свидетельств: о создании юридического лица и его постановки на учет.
Ни в коем случае не подписывайте договор сразу. Лучше забрать его домой и в спокойной обстановке изучить все условия. Если возникают сомнения - незамедлительно обращайтесь к юристу. Не подписывайте договор без тщательного прочтения.
В документах важно указать условия, на которых вы будете покидать помещения. Например, за какой срок необходимо предупредить арендодателя о выезде с помещения, имеется ли неустойка, какой ее размер и срок возвращения залога.
Укажите в договоре, что осуществите переезд лишь после подписания акта приемки. Подписать документ необходимо за пару дней до переезда. Запишите в акт все проблемы и характеристики помещения: наличие трещин или сломанную решетку вентиляции. Укажите в акте всю технику, которая находится в офисе. Можно произвести фотосъемку состояния помещения до вашего въезда и прикрепить фотографии к договору. Также занесите в договор информацию о количестве отданных вами ключей.
Вывод
Если грамотно подойти к поиску помещения и тщательно изучить рынок недвижимости, то можно найти варианты, которые будут соответствовать всем вашим требованиям к офису. Так вам удастся избежать возможных проблем в будущем, а работа в новом помещении будет проходить без негативных происшествий и финансовых потерь. -----------------------------------------------------------------------------------------------
Ещё больше информации в нашем блоге.
submitted by Amo_ru to DigitalRealEstate_AMO [link] [comments]


2019.04.26 23:03 gunlover_rus Как я был Бегемотиком. Часть 14 (новое)

Как я был Бегемотиком. Часть 14 (новое) Предыдущая часть https://www.reddit.com/Pikabu/comments/bfzf8m/как_я_был_бегемотиком_часть_13/?utm_source=share&utm_medium=web2x

На открытие второго магазина мы напечатали флаеры, взяли в гипере костюм Бегемота, посадили внутрь аниматора и отпустили его гулять в радиусе 100 метров от магазина и приставать к людям.
https://preview.redd.it/t9ofst3bvou21.jpg?width=700&format=pjpg&auto=webp&s=e1cdf9e76b964a45644ba93b977d2c3bd24924c4
Нанятый фотограф ходил следом за бегемотом и фоткал всех желающих. На флаерах, которые раздавал бегемот, была вся информация про магазин, скидка 10% и инфа о том, что фотки можно посмотреть в группе вк или забрать напечатанные в магазине через 2 недели. Процентов 80 пришли за своими фото, людям очень понравилась такая акция. Внутри магазина всем детям раздавали шарики на палочке. Народу было много, отклик на акцию хороший и мы заработали что-то около 30 000. Брали в основном мелочевку, но было и несколько дорогих покупок. В этот раз эйфории не было и все понимали, что это только на открытие такие продажи. Выручка следующего дня составила около 15 000 и постепенно росла в следующие недели. В помещении были установлены люминесцентные лампы, к которым требовалось заключить договор на утилизацию, тк в них чё то там вредное, ртуть вроде бы (а мы то в детстве их разбивали десятками и ничего ))) ). Прошерстив интернет и посмотрев цены на это удовольствие мне как то сразу расхотелось заключать договора и платить хер пойми за что. Тем более, что лампы эти перегорают быстрее, чем кошки рожают, и стоят при этом не три копейки. Короче гемор эти лампы еще тот. Но есть альтернатива! Световые панели на светодиодах. Яркость выше, цена светильника ниже и главное расход электроэнергии в разы меньше. Ну и утилизировать ниче не надо. Подбив смету получилось что нужно 30 000 на новые светильники, с этим я и пошел к Игорю, владельцу помещения. Так и так, говорю, давай ставить тебе новые светильники, выгода налицо. Мы когда-нибудь уйдем, а помещение то твое, тебе они и останутся, давай пополам!? Немного подумав Игорь согласился, хотя видно было что с неохотой. Зато когда он принес мне счет за электричество, прям сиял ) Экономия, говорит, и вправду огромная! Поставлю себе везде светодиодки и спасибо за идею! Это сейчас световые панели на каждом объекте, а в 2014 это было не так распространено. С его слов экономия была в три раза + не нужно утилизировать лампы и покупать новые. Короче месяца за три четыре отобьется стоимость замены светильников. Ну что ж. И мне хорошо, и Игорю экономия. Впервые арендатор привнес что-то позитивное в его арендный бизнес ))
Покупатели очень позитивно воспринимали наш новый магазин, но были и казусы. Рядом с магазином располагался центр реабилитации детей-инвалидов и конечно же у нас появились такие клиенты. Смотреть на детей-инвалидов это целое испытание, особенно когда они заходят часто, родители знакомятся с продавцами и рассказывают свои истории. Как известно это счастливы все одинаково, а несчастье оно ведь у каждого своё. Родители детей инвалидов люди в большинстве своем самоотверженные и небогатые, поэтому мы сразу ввели специальные предложения для них: минимальная наценка, то есть большая скидка. Родители были очень благодарны, а дети счастливы, что им покупают хорошие брендовые игрушки. Один случай растрогал всех и запомнился на всю жизнь: В поставке товара иногда попадается брак и в магазине мы сделали отдельную полку, на которой стоял такой товар по цене закупа. Как то раз пришла постоянная покупательница- девочка лет 6-7 с ангельским личиком, очень вежливая и с очень добрым характером. Она потеряла левую руку когда была совсем маленькой, собачка дворовая откусила, когда эта кроха хотела ее погладить ( привет зоошизе). Девочка увидела на полке с браком модную в то время куклу "монстр хай" у которой небыло руки, взяла ее с полки, прижала коробку к личику и сказала: "Бедненькая моя, стоишь тут совсем одна и ручки у тебя нет, как у меня. Давай дружить!?". Рыдали все, кто был рядом. И продавцы и случайные покупатели, оказавшиеся рядом. К сожалению я лично не был там, узнал об этой истории со слов продавцов и с камер наблюдения, несколькими часами позже. Так бы отдал эту куклу бесплатно, но продавцы не взяли на себя смелость так поступить. Я их попросил вернуть деньги родителям, когда те придут в следующий раз, но родители наотрез отказались. Не знаю, может быть мы обидели их попыткой вернуть деньги, тут не угадаешь. Хочешь искренне помочь людям - кто-то и обидится, отнесешься на общих условиях - опять таки найдутся недовольные. Забегая вперед скажу, что на новый год мы поставили "ящик желаний" для детей. Суть в том, что родители с детьми или сами дети пишут письмо деду морозу, опускают в ящик, а мы потом отдаем родителям, чтобы те знали что хочет их ребенок. Так вот, были родители детей-инвалидов, которые писали в письме взрослым почерком дорогущие подарки, клали в ящик и радостные спрашивали: "А точно ребенку подарят, что написано?)". Когда узнавали , что это они сами должны покупать подарки своим детям, некоторые ругались и даже пару раз права качали, мол им все должны давать бесплатно, государство обязано итд.
Но вернемся к реалиям. На двое была осень 2014-го, оба магазина работали в штатном режиме, выручка постепенно росла, о нас узнавали люди, появлялось все больше постоянных покупателей и в целом все было нормально. Осень- начало сезона высоких продаж в игрушках. Дети вернулись от бабушек, приехали из Турции, Египта и с дачи. Впереди маячит новый год, а это значит каждому ребенку полагается дорогой подарок, а то и не один ) Осенью закупается много товара, продавцы готовятся продавать, а родители ходят, присматривают заранее. То-есть где-то с октября-ноября в магазине должен быть обновленный после лета ассортимент и добавлены новые хорошие дорогие позиции. Этим мы и занимались не спеша октябрьским утром, когда на почту пришла очередная охуенная новость ))) УВЕДОМЛЕНИЕ. Такого то числа, бла бла бла, мы, ваш арендодатель по первому магазину, продали помещение другому юрлицу и все вопросы теперь к нему.
УВЕДОМЛЕНИЕ 2. Мы, новый собственник помещения, в котором находится ваш первый магазин, даем вам срок 21 день, чтобы забрать вещи и выметаться вон. Что не вывезете- то наше. И да, идите нахуй! Просто потому, что мы можем вас туда послать, неудачники )))
Ну пиздец блять, приплыли. Оказывается по этому помещению собственником уже было принято решение о продаже и нам сдали, чтоб не пустовало пока. Но нам об этом решили не говорить, конечно же)
https://preview.redd.it/8kjhbo4lvou21.jpg?width=700&format=pjpg&auto=webp&s=26b2ad5243d7a49272d1fdbfcae84b8081f9087a
Помещение выкупила аптечная сеть, которая изначально была оптовым поставщиком лекарств, а потом решила сама продавать в розницу и выдавила дофига своих же клиентов с рынка. Настоящие акулы капитализма, это вам не булочки в пекарне печь! Пидоры, короче. Пять стадий принятия случившегося прошли минут за 20, так как это помещение мы и так хотели менять, но после нового года, чтоб сезон отработать и баблишка срубить. Ну и готовый вариант уже был, куда можно переехать, зря я чтоли в Сказочном городе всё облазил и со всеми там договорился. Короче, переезжаем! С переездом мы справились за неделю, чай не первый раз магазин то открываем. Третий, как-никак! В бегемот я сообщил только что нас погнали ссаными тряпками с нашей первой точки и я открываю магазин в Сказочном. Неповоротливая бюрократическая машина согласования Бегемота чё то там поскрипела и я просто забил на них. Мне звонили разные менеджеры и каждый спрашивал одно и то же, всем им я описал ситуацию, что старое место мы закрыли и просто переехали. В итоге мне присылают договор на третий магазин, как будто я расширился. Типа третий уже открываю. А так как был разгар сезона, надо готовиться к НГ, еще и переезд этот, то я просто забил на все эти бумажки и работал. Подготовились к новому году мы неплохо, привезли все что нужно, были ходовые игрушки и товары из рекламы на ТВ. Так как оба наших магазина были для покупателей еще "новыми" и многие о них не слышали, мы решили пустить рекламу, но какую, где? Если размещаться на билбордах, это 40 тысяч за один борд, а это ниочем. Листовки около 10 тысяч, но это неэффективно. На местном ТВ реклама от 100 тысяч за ролик, что вообще космос для нас. Радио от 25 до 60, в зависимости от волны, но их в городе больше десятка, хрен знает на каком размещать. Не помню откуда, но я узнал про рекламу в метро, конечная станция которого была не так уж далеко. Там на стену на платформе проектор транслировал рекламный блок, размещение в котором стоило 11 тысяч за 15 секундный ролик. Срок три дня. В день реклама повторялась несколько сот раз и хочешь-не хочешь, а посмотришь. Поезд то ждать скучно, а вайфая нет ) Договорились, оплатили, разместились на 27,28 и 29 декабря. Активные новогодние продажи у нас начались с середины декабря, в магазине на ул.Разведчика, а в Сказочном была тишина, что немудрено, ведь там мы открылись тихо, без листовок и аниматоров. На это просто не было денег. К концу декабря к нам хлынул поток. Может быть это связано с приближением нового года, а может и реклама, непонятно. Людей было непривычно много, продавцы старались уделить каждому максимум внимания, но их просто разрывали и они часто не успевали спрашивать откуда о нас узнали покупатели, сработала реклама или нет. Если в обычные дни мы привыкли к цифрам 15-20-25 тысяч в день, то в декабре было все по другому. Народу в магазине становилось все больше и больше. Уже не 1,2,3 покупателя одновременно, а 5, 10 и больше. В начале декабря был небольшой рост выручки, около 30, но к середине стало 40, 50, 60 тысяч, а 30 и 31-го дошли до 160 и 180 тысяч в день соответственно! Это была победа, мы смогли перекрыть почти все накопленные долги и появился какой то новый азарт и желание работать, несмотря ни на что. 31-го мы закрылись в 18.00, отпустили продавцов и с супругой стали считать выручку и наводить порядок. Город понемногу пустел, все магазины, кроме продуктов, уже закрылись и тут прибежал запоздалый покупатель. Мы открыли для него магазин, не отказывать же человеку. Они с женой объехали с обеда несколько магазинов, но нигде не могли найти интерактивную игрушку Фёрби.
https://preview.redd.it/obzqzyuqvou21.jpg?width=700&format=pjpg&auto=webp&s=4eb763f86188bea0738934d8c9e3f6a02a6d3799
Тогда они были очень популярны и быстро кончались, хоть и стоили около 4 тысяч. У нас они тоже кончились, люди расстроились, стали думать что можно купить у нас взамен. И тут я вспомнил, что отвозил в магазин в Сказочном пару штук, может быть там не продались? Поехали с ними туда, открыли магазин и бинго! Стоят оба Фёрби на полке как стояли) Нужно было видеть, как были счастливы эти люди ) Когда все магазины в городе закрылись им каким-то чудом удалось найти работающий и купить там дефицитную игрушку! Ребенок будет рад получить то, что давно хотел и новый год в отдельно взятой ячейке общества- спасен )
Продажи магазина в Сказочном были в конце октября около 2-3 тысяч в день, потом медленно дошли до 5-8 тысяч и в конце декабря до 20 тысяч. 31 декабря там мы сделали 41 тысячу выручки. Стало ясно, что место как то не очень, трафика рядом с магазином практически не было и никакая реклама не поможет кардинально переломить ситуацию. Нужно как то вставать в ТЦ.
Продолжение следует.
UPD: С этим переездом я затянул с очередной частью, за что приношу извинения тем, кто ждал продолжения. IRL тоже много проблем и забот, требующих времени. В преть постараюсь не заставлять ждать так долго. Спасибо, что читаете )
submitted by gunlover_rus to Pikabu [link] [comments]


2019.03.21 15:18 Forjoin За прошедший месяц лично мне за последние 10 посещений сетевых ресторанов, отличных от Макдональдса и подобных, в 9 случаях из 10 не выдали чеки. Я сейчас не о шаурмячных киосках под боком. Я говорю о крупных сетях. Заходишь и на входе фраза: «Извините, мы сегодня принимаем только наличные».

Михаил Жуховицкий на ФБ
Сегодня ЦБ выдал годовую статистику по выводу денег за границу и обналичке. Поздравляю ЦБ и лично Эльвиру Сахипзадовну. За год объём банковской обналички упал почти в два раза, с 326 млрд до 176 млрд. Блокировка счетов по любому чиху делает своё дело.
Осталось придушить пару дырок, типа ВТБ24, подарочных сертификатов и платежных систем, и всё, победа в кармане.
Однако, в отчете есть маленькая строка: «при ощутимом снижении размеров обналичивания в банковском секторе за прошедший год, существенно усилился переток операций в небанковский сектор».
Что это значит на практике? За прошедший месяц лично мне за последние 10 посещений сетевых ресторанов, отличных от Макдональдса и подобных, в 9 случаях из 10 не выдали чеки.
Я сейчас не о шаурмячных киосках под боком. Этих то грешно трогать, они выживают как могут, кормя народ доступной шаурмой по 120 рублей. Я говорю о крупных сетях. К примеру, возьмем сеть «Якитория».
Заходишь. Уже на входе волшебная фраза: «Извините, мы сегодня принимаем только наличные. Карты не принимаем, аппарат сломался». Раньше эту фразу произносили один день в неделю. Всё понятно, собирали иногда бабки на зарплаты в конвертах.
Теперь же аппарат по приему карт везде не работает перманентно. «Сегодня только наличные!» стали постоянными словами приветствия в большинстве сетевых заведений. Типа: «Добро пожаловать в Макдональдс!»
И ладно бы, у них у всех аппарат по приему карт не работал. Имеют право. Могут вообще без них работать. Но у них у всех сломались кассы. Ещё раз: у всех. Без исключения. Если субботу проехать по трем-четырем Якиториям подряд, кассовых чеков нет нигде. На секунду, Якитория – гигантская сеть. Не меньше, чем Тарас Бульба. 14 городов, десятки заведений только в Москве.
Конкретный пример. В субботу я зашел в Якиторию, съесть роллы, у них там акция хорошая. Съел. Прошу счет. Мне принесли нарисованную писюльку с надписью: «Якитория. Спасибо за нал! Приносите ещё!». Больше на чеке ничего. Ни реквизитов. Ни фискального кода. Ну ладно. Может, это предварительный чек. Опомнятся. Сую 500 рублей. Жду сдачу. Приносят сдачу. Та же писюлька.
И так десятый раз подряд. Не 1 из 10. А просто 10 из 10. И вот мне стало мучительно обидно и грустно. Мне лично налоги платить очень не легко. Для меня это существенные траты. А тут какие-то гады постоянно, нагло, абсолютно публично, генерат нал. В центре Москвы. Ничего не боясь и не стесняясь. Зову управляющую.
Приходит. Твердым голосом говорю: чек не фискальный. Предъявите реквизиты организации по данному адресу, разрешение СЭС и Роспотребнадзора. Почему делаю именно так? Чтобы сверить реквизиты юрлица с разрешениями. Ибо весьма частая практика, когда чек от ООО Ромашка, а арендатор и разрешения все на ООО Василек.
Дальше происходит самое удивительное. Зал замирает. Весь гундеж останавливается и все таращатся на меня. Ощущение, что я сделал что-то очень плохое в публичном месте. Тетя управляющая очень не довольна. Говорит, что ничего не даст. Выходной день. Руководство отдыхает. Без их согласия показывать секретные документы нельзя.
Парирую её аргументы тем, что в понедельник выйду на работу и влеплю им штраф в 200 тысяч рублей за отсутствие чека. Именно такой штраф установлен за каждый выявленный случай, когда не бьют чек. Пусть КОАП посмотрит. Тетя нахмурилась, сказала, что пойдет кому-то позвонит. Ушла. На 15 минут. Возвращается. В руках папка, здоровый талмуд. Молча швыряет перед мной на стол. Начинаю листать. Там все бумажки на свете. Куча всего, что мне совершенно не нужно. Прошу её самостоятельно показать реквизиты организации. Открывает середину папки.
Перед мной лист а4. Надпись ООО «Орантис». И адрес. ИНН\ОГРН и прочих реквизитов нету. Оказывается, 95 ресторанов Якитория работают по франшизе. На одно юрлицо приходится по 1-2 ресторана. И каким-то чудом так получилось, все они синхронно: «Карты не принимаем. Чеки рисованные». Дальше я должен поверить, что все 95 рестораторов совершают страшное преступление под названием продажа кэша. Сами. Лично. Вот такие вот они преступники, эти рестораторы.
Или есть другая теория. Что кэш у них у всех забирает кто-то один. Централизованно. Со всей сети ресторанов. Таким образом, каждому из 95 владельцев ресторанов, работающих по франшизе, не приходится самостоятельно рисковать и выстраивать цепочку по сбыту наличных денег. Мне эта версия почему-то ближе.
Ещё тетя принесла кассовый чек. Только время пробития на чеке на 18 минут позже, чем на чеке-писюльке. И так происходит с каждым столом. А ресторан забит полностью, он большой. Смотрю на чек. За смену он 22ой. Т.е., за почти рабочий день это двадцать второй пробитый чек. При том, что в моменте все столы вокруг заняты. А там их штук 60. Таким образом, в кассу идёт процентов пять.
По моим наблюдениям и знакомых, так происходит в каждом ресторане Якитории в Москве. Как в других городах – не знаю. Теперь представьте, сколько наличных денег генерится за день. Думаю, что минимум пара млн рублей. Умножьте на количество заведений.
Расходник у ресторана мизерный. Это же суши и роллы. Рис дешевый. Персонал получает не много. Рыба и прочие продукты – вот и всё. И возникает вопрос, куда же они девают так до хрена денег. Конечно, проще всего, если кто-то заинтересованный за рубежом отдает безнал или нал. А в РФ этому заинтересованному отдают скопившийся с рестиков нал. Я в газетах читал, что так делают.
А теперь вспомните, когда вам в последний раз в заведениях типа Якитории давали фискальный чек. И почему-то тронули только владельца Тарас Бульба. Как с Ходорковским, на налогах с нефти кроили все, а хлопнули только одного.
Лично у меня возникает только один вопрос. Ментов и налоговиков покупают на земле, каждую наложку и ОВД, или же это решается централизованно, где-то на высоком уровне? Типа, занесли и вниз идёт приказ: Якиторию в ближайший месяц не трогаем. В кассу уплачено»
Что ещё интересно. Если я и все остальные мелкие коммерсы видим, что вот таким беспредельным способом крупные сети генерят нал, какой, нахрен, нам стимул платить налоги? Мы там блоки ловим от наложек и банков, а эти тут налоги ни хрена не платят и бабки получают где-нибудь на Кипре. У меня единственная мысль: послать всё к черту и тоже по франшизе открыть Якиторию. Вот такой вот стимул. Те же самое стабильно происходит в сети Чайхона, Урюк и других.
В теории, Якитория с моих денег должна заплатить процентов 40% налогов. Прибыль, зарплаты, НДС, в пенсионный и прочие косвенные расходы. А получается, что они мой налик продадут и ещё сверху за это получат процентов 10%. Хорошо живут ребята.
Есть полное ощущение, что ЦБ банки поборол. И экономика возвращается в 90ые. Нал на строительных рынках, магазинах, в ресторанах. Короче, на земле. Как и было раньше.
И никакие онлайн кассы, 115 ФЗ и 550 списки и прочие выкрутасы ЦБ в этом случае не спасут. Комменсам сейчас проще всем округом скидываться местной наложке и ментам. В принципе, система строится очень удобно. Хочешь наличные деньги – идёшь снимать через роллы. Хочешь сделать заказ за бугром – идёшь к китайцам, через крипту заплатить.
Ещё раз сердечно поздравляю ЦБ с отличными результатами в борьбе с обналичкой.
п.с. «В сентябре 2017 года газета «Коммерсантъ» написала, что Олег Шейхаметов давал взятку некоему высокопоставленному сотруднику СКР за освобождение из-под ареста соратника вора в законе Захария Калашова (Шакро) Андрея Кочуйкова (Итальянец). Об этом заявил сам ресторатор, явившись с повинной в ФСБ. После того как следователь ФСБ возбудил уголовное дело по ст. 291 УК РФ (дача взятки), а затем освободил его от ответственности, Шейхаметов вернулся в Европу. Олег Шейхаметов — основатель и бывший совладелец ресторанной сети «Якитория». Получить комментарии у Олега Шейхаметова не удалось. В последнее время бизнесмен проживает за границей.»
submitted by Forjoin to ecobis [link] [comments]


2019.01.12 15:49 NalogiRF Евгений Сивков: работаем "без банка"

Евгений Сивков: работаем Работа в экстремальных условиях
Достаточно типичная ситуация, в которой сегодня в России может оказаться практически любой предприниматель: из-за того, что недоимки, образовавшиеся ввиду неуплаты (уплаты не в полном размере) налогов, не уплачены вовремя, фискальное ведомство блокирует счета компании. Как в этом случае можно вести бизнес? Попробуем разобраться.
Только наличка
Расчеты наличными для компаний и ИП допускаются законом, однако при этом нужно помнить о том, что они лимитированы пределом в 100 тыс. руб. Нарушение подобного требования влечет за собой административную ответственность как для того, кто платит наличкой, так им для того, кто ее получает. Рассматривает такие дела налоговое ведомство. Гражданину (например, директору компании) придется уплатить штраф в размере от 4000 до 5000 руб., а юрлицу нужно будет раскошелиться на сумму от 40000 до 50000 рублей. Срок давности по привлечению к уплате штрафа – два месяца с момента совершения правонарушения.
Но если знать о том, что лимит распространяет свое действие на одну сделку, этот барьер можно преодолеть, разбив сделку на несколько и заключив соответственно несколько договоров. Если расчеты по одному контракту выходят за рамки лимита – остатки следует перечислять уже безналом.
Попытки налоговиков оспорить такие действия компании, поскольку они направлены исключительно на уклонение от уплаты штрафа, как правило, завершаются в судах победой налогоплательщиков.
Но дело в том, что наличкой нельзя оплачивать все, что угодно. Например, Центробанком запрещено таким образом оплачивать аренду недвижимого имущества, занимать деньги и возвращать займы. Но выплачивать наличкой зарплату сотрудникам или проводить расчеты с поставщиками можно.
Типичный пример: стороны заключают несколько договоров аренды помещений. Цена каждого вписывается в лимит, а общая сумма его превышает. Срок действия каждого договора – в пределах трех месяцев. Налоговики утверждают, что стороны заключили одну сделку, прикрывшись несколькими договорами, налагают штраф на компанию. Суд отменяет это решение. Ведь базовый принцип гражданского права о свободе договора пока еще никто не отменял.
И свобода эта распространяется в том числе и на срок действия договора. А тот арендатор, который исполняет свои обязательства надлежащим образом, располагает правом преимущественного заключения договора на следующий срок по истечении действующего договора.
Помощь персонала
Положения о лимите при расчете наличными не распространяют своего действия на физических лиц. А потому сотрудники компании, у которой заблокированы счета, могут приобретать для корпоративных нужд товары за свой счет с последующим после разблокирования счетов компании возвратом им денег.
Нужно помнить о том, что на любого сотрудника (если это не гендиректор компании) потребуется оформление доверенности, а он сам при покупке должен потребовать у продавца счета-фактуры и прочие необходимые документы, выписанные на имя компании, которую он представляет.
В том случае, когда работник покупает для компании товары за свой счет, он может не оформлять авансового отчета. Основанием для последующего возврата денег станут его заявление и подтверждающие его расходы документы (та же накладная, кассовый чек). И такая компенсация уже не подлежит обложению НДФЛ и страховыми взносами, поскольку она не является вознаграждением за исполнение трудовых обязанностей.
Поддержка контрагента
Закон также не запрещает компании обратиться к контрагенту с просьбой перечислить средства на счета своих кредиторов. Но директор компании, у которой заблокированы счета, а проверяющие уже выставили инкассовое поручение и при этом выявили перечисление средств, позволяющих погасить задолженность перед бюджетом, рискует подвергнуться уголовной ответственности ввиду того, что он скрывал подлежащие взысканию деньги. Судебная практика такие примеры знает.
Так, один индивидуальный предприниматель в подобной ситуации заключил с юридическим лицом (которое он сам же и возглавлял) договор цессии. И его контрагент перечислил средства цессионарию, а не самому предпринимателю, обязанному погасить недоимки. Предприниматель был вынужден уплатить доначисления, пени и штраф. Суды поддержали в этом деле фискальное ведомство.
Но к контрагенту можно обратиться и с просьбой иного рода. Компания, чьи расчетные счета заблокированы по требованию налоговиков, может попросить контрагента уплатить за нее налоги. Это разрешено законом начиная с конца 2016 года. А годом позже третье лицо (тот же контрагент) получило законное право оплатить за компанию и страховые взносы. Но для этого нужно иметь на руках документы, свидетельствующие о том, что у сторон есть взаимные обязательства (договоры, счета-фактуры и т.п.).
Оформить подобное правоотношение можно гражданско-правовым договором, который будет содержать и положения об ответственности стороны, допустившей просрочку в уплате налогов (страховых взносов).
Вексель как инструмент расчетов
В качестве средства оплаты обязательства вы можете предложить контрагенту вексель третьего лица. Минфин России считает, что эта ценная бумага представляет собой полноценный эквивалент традиционных денег. Получить по векселю деньги можно, обратившись к выпустившему его лицу за погашением. В спорных случаях можно обратиться за защитой своих прав к нотариусу, а в случае необходимости и в суд.
Нужно помнить о том, что по смыслу гражданского законодательства вексель представляет собой подтверждение и обеспечение возникающего обязательства, что позволяет эмитенту получить отсрочку в его исполнении. Поэтому выдача контрагенту в счет оплаты товаров (работ, услуг) собственного векселя не будет считаться погашением задолженности. Это произойдет только после того, как вексель будет передан контрагентом третьему лицу. А в том случае, когда контрагент продолжает держать вексель у себя, задолженность погашается только его оплатой эмитентом.
Однако, используя векселя, нужно помнить, что это повышает шансы участников такой сделки на визит контролеров в рамках выездной проверки. Но без него вам, в современных условиях, все равно не обойтись, так что терять нечего.
Судебная практика
- постановление Десятого ААС от 07.09.2015 № А41-27520/15; - постановление Второго ААС от 23.05.2014 № А82-538/2014; - определение Московского городского суда от 19.03.2018 № 4Г-2192/2018; - апелляционное постановление Свердловского областного суда от 15.06.2017 № 22-4139/17.
Евгений Сивков.
Обязательно подпишитесь на мою рассылку, и вы получите: методичку «Что делать, если вы узнали, что "завтра" к вам придет налоговая проверка», 15 схем для законной оптимизации НДС, НДФЛ, Налога на прибыль и страховых взносов, и многое другое. Переходите по ссылке и подписывайтесь>>>
https://preview.redd.it/l4eb6bnsj0a21.jpg?width=600&format=pjpg&auto=webp&s=2921c964a42dcf5fba4d42dc1335039268740c96

submitted by NalogiRF to u/NalogiRF [link] [comments]


2018.02.20 11:57 Forjoin Кто должен согласовывать перепланировку нежилого помещения арендатор или арендодатель

Будучи "рантье", иными словами – арендодателем – часто выслушиваю различного рода вопросы к тому, хули я так заламываю цены и условия такие, что вешайся. Одним постом это не ограничится, так как тема огромная. Не сказать, что я буду палить их подряд, но к вопросу коммерческой недвижимости буду возвращаться не раз. Ибо недвижку я люблю.
Стоит отметить, что я говорю про работу в сегменте хотя бы средненького специалиста, который не бабушкину хату сдает, а имеет несколько помещений, которые управляются более-менее профессионально.
Одно из направлений нашей деятельности – строительство и последующая сдача/продажа объектов. По меркам рынка – мы ваще ни о чем. По аренде – только коммерция, ибо в рот я ебал жилой сектор аренды. В эту клоаку давно уже пора заказывать ассенизатор, который высосет все говнище, а потом, чтобы далеко не бегать, позвать негров с масленистыми конскими залупами, которые проведут воспитательную беседу с тупорылыми риелторами методом насильственных орально-анальных проникновений. И запретить сплевывать.
Итак, перед тем, как перейти к ответу на вопрос "Че за цены и условия не пацанские", проведем очень сжатый и короткий экскурс в мир недвижки и бизнеса. Затронем только верхушку айсберга.
Про недвигу и как все устроено.
Начну с самого главного, а именно ценообразования. Стоимость прежде всего предопределяется местом. А если быть точнее, сколько на этой точке можно заработать.
Вот когда всякие умники говорят про "Место, место и еще раз место" имеется ввиду как раз то, сколько там можно заработать, а не "находится напротив Кремля". Стоит оговориться: далеко не всегда это центр города и самые проездные и проходимые улицы.
Формула проста – чем больше здесь можно заработать, тем выше арендная ставка. Как следствие, и требования к арендатору жестче.
Все остальное – хуета. Наличие светильников, ремонты, коммуникации, ежемесячные минеты от собственника и пр. – это мелочи, по сравнению с местоположением. Там вариативность уже около 20-30 % от стандартной, а это незначительно. Такие мелочи носят характер решаемых вопросов. А вот если дом уже стоит на улице Гадюшникова, д. 3 – уже не перенесешь и не исправишь.
А вот то, что определяет размер возможного заработка на данной точке уже другая история. Для простоты, представим, что мы имеем дело с ритейлом и общепитом: компы, продукты, тапочки, лекарства, смузи-центры – ватэва.
Для ритейла есть вполне себе строгие требования:

Там порядка 60 пунктов. Остановимся на этих.
Собственно, читаем список выше и смотрим, подходит ли объект по этим параметрам или нет. Я лишь отдельно поясню про "целевой пешеходный трафик". Целевой – это значит не просто бродячие трупы, а потенциальные клиенты. Если вы хотите открыть мясную лавку, то можете смело припосаживаться прям у "Пятерочки" или "Магнита", так как люди приходят туда покупать жрачку. В то время как сетевик не может позволить себе глубину или ширину ассортимента по одному лишь мясу: стратегия работы другая – мясная лавка вполне способна на такое. Однако если у вас продуктовый магазин или магазин игрушек – этот трафик пройдет мимо вас и вы вскоре закроетесь, так как люди туда приходят для других целей и в совершенно ином расположении духа.
Вот тут и появляется нюанс о местоположении. Если у вас, к примеру, агентство недвижимости, то вам надо съебаться нахуй из дорогих мест и не ебать людям голову. Вам не нужен ебический трафик, так как клиент в данном сегменте покупает и выбирает совершенно иначе. Очень редко бывает, чтобы клиент проходил мимо агентства и такой "О, у меня как раз тут 10 лямов завалялось, пойду куплю че-нить". А вот за ягуаром или батончиком сникерса – вполне часто заходят.
А вот теперь самый пиздец. Понятие районов – сильно преувеличено. А точнее, неправильно интерпретируют условные понятия "центр", "на углу двух магистралей" и т.д. Каждый объект – индивидуальный. И тут работает принцип магазина парфюмерии: 10 см левее и цена уже не 10 тыс., а 3 тыс. и наоборот.
В недвижке та же тема. Есть помещение, цена – 5 т.р./кв.м. в месяц. В 10 м от него сдается другое помещение, но уже за 1,5 т.р./кв.м. в месяц. И это реальная история, объекты реально в 10 метрах друг от друга и разница в 3,5 тыщи. При том, что комплектность помещений – идентичная, а спрос, равно как и предложение, разительно отличается.
Причина в том же – на первом объекте можно заработать, условно, 10 лямов, просто поссав себе на руки, а на втором – только лям, если каждому клиенту полировать анус.
Отдельный пункт – налоги. Это уже фактор государственный, но тем не менее. Ни один вменяемый человек не будет работать в минус. Иногда налоги (имущественные, земельные, на прибыль, на пользование воздухом и существование) составляют приличную долю от заработка. Про амортизацию (старение) объекта я вообще молчу.
На этом ценообразование оставим в покое. Там нюансов, как звезд в небе. Перейдем к ахеревшести арендодателей.
"Ну че ты такой мудак-то, а?" Что вообще хочет арендодатель?
Почему арендодатели такие ахеревшие мрази и как устроен рынок аренды? мат, бизнес, недвижимость, Предпринимательство, полезное, треш, и вообще все не правда, длиннопост Мы прикинули уже, откуда пляшут цены. Теперь будем говорить про условия, риски и всяких поехавших.
Стандартные условия работы с арендатором такие:
  1. Оплата за первый и последний месяц аренды на момент заключения договора.
  2. Оплата авансовыми платежами (это когда сначала платишь за условный "сентябрь", а потом работаешь)
  3. При досрочном расторжении договора сумма за последний месяц не возвращается.
  4. За текущее состояние помещения несет ответственность арендатор. Арендодатель несет ответственность только за капитальное состояние.
  5. Каникулы от 1 до 8 недель. И то, не в начале, а в конце срока действия договора (хотя это опционально). Зависит от площади объекта, состояния объекта и договоренностей.
  6. Просрочка – 10 % от неуплаченной суммы. При повторной истории – 15 %.
  7. При неоплате за 2 месяца, Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Типа, может выгнать вас ссаными тряпками, а потом через суд истребовать сумму вместе с процентами и почками.
  8. Разумеется, при форс-мажорных обстоятельствах никто ответственность не несет. Если какой-то долбоеб въебется на своем гелендосе в витрину магазина, то будем вместе выбивать из него говно бабло через суд.
Теперь объясним, какого хуя вообще. У арендодателя есть куча рисков. В среднем 20 % сделок – горелые, которые не то что прибыль не приносят, а приносят убытки. Мой рекорд: при аренде в 50 т.р./мес. из-за ебанутости арендатора я влетел на лям (год простоя, ремонт помещения, долги по коммуникациям, восстановление инженерных сетей). Потому что я был пиздец тупой. Но что поделать: опыт, сука, платная штука.
Для того, чтобы снизить риски, арендодатель должен вас изучить. Будь вы киса пушистая, сетевик известный или с уголовным хлебалом. Паспорта, свидетельства, лицензии и пр. – это прям к гадалке не ходи. Но это все херня.
На самом деле, все определяет чуйка. Чуйка появляется благодаря опыту. А опыт – благодаря ебическим косякам. Определять приходится по манере разговора, поведения, по тому как и что он рассказывает про свой бизнес.
Например, были у нас ребята, которые хотели арендовать два соседстсвующих помещения под интернет-клуб и ломбард. Готовы были брать в тот же день и оплатить авансом за полгода. Разумеется, мы отказались. Причина проста – с вероятностью в 90 % это был нелегальный игровой клуб. Это прям толстый пример, конечно.
Арендодатель, как бы то дико не звучало, может уехать в отпуск лет на 10 в магаданский пансионат, если вдруг его арендатор занимался чем-то незаконным. Поэтому к выбору арендатора подходим весьма осторожно.
Хочется напомнить, взаимоотношения между арендатором и арендодателем – партнерские, а не клиентские. Посему и отношения строятся по принципу партнерства, где каждый может выебать другого за косяки.
Итого: сдать вам помещение или нет определяется собственным отношением к вам. Про то, как работают крупные рантье, у которых по 10 лямов квадратных метров не говорим, там все немного иначе.
Одно из правил, которым я руководствуюсь: никогда не сдавай в аренду чуваку, с которым не сможешь тягаться на правовом поприще – в тех же судах, например. Поэтому, например, "Магниту" или "Пятерочке" помещения я не сдаю, хоть и пересекаемся время от времени. Слишком уж они мускулистые и непонятные.
О рисках поподробнее.
Будет у арендодателя доход или нет зависит от того, [здравствуй, кэп] будет ли у арендатора доход или нет. Иными словами, если мой арендатор не зарабатывает, то я сосу хуй.
Из дорогостоящих рисков – съеб арендатора. Часто банкротники убегают, нихуя не известив, не восстанавливая помещение, без звонков и денег, разумеется. Можно, конечно, сказать, мол, "Через суд заставьте!" – но вот тут есть одна писечка.
Договор – это хуйня собачья.
Частый аргумент в торге по арендной ставке – "Ну мы ж на долгосрочную хотим работать, давайте ставку снизим, а мы для гарантии, чтобы вы не переживали, 5-летний договор заключим. "
Лучшая гарантия – деньги в моем кармане. Остальное – пустой треп. Если вы обанкротитесь, то я этим сраным 5-летним договором могу сэкономить 3 подтирания жопы. Да, у меня есть возможность подать в суд, истребовать деньги. Да, суд решит, что вы пиздюк и должны бабло отдать, отправят приставам команду "стрясти лям", а потом что? Денег-то нет. Ну будут у вас арестованы счета, ну будете вы невыездным, я-то что получу? Как правило, в суд подают только на каких-нибудь законченных пидорасов, которые некрасиво поступили: даже если не получишь денег, зато проучишь этого говномеса.
А судебное разбирательство – это долго (в среднем 2 года), дорого (пошлины, зависящие от суммы иска и адвоката, например) и нервозно. Плюс, если вы сами все делаете, так еще и хуярить по этим судам, тратить свое время, нервы и, опять же, деньги в двойном размере.
Про мошенников и околобандитских личностях
Почему арендодатели такие ахеревшие мрази и как устроен рынок аренды? мат, бизнес, недвижимость, Предпринимательство, полезное, треш, и вообще все не правда, длиннопост Как вам такое: можно не сильно парясь спиздить у собственника его же помещение, будучи его арендатором – м, как вам? Схема старая, еще с начала нулевых работает, однако метода не сильно поменялась.
Приходит некий товарищ, хочет снять у вас помещение. Предлагает заключиться здесь и сейчас, готов даже на овердохуя больше платить. Вы заключаетесь, вроде все хорошо, денюжку сразу отдает. А потом начинается какая-то хуета. Через 4-6 месяцев работы он перестает платить. Вы ему звоните, спрашиваете, чо-как, он начинает оттягивать. Звоните в следующий раз, он посылает нахер и всячески провоцирует. Вы пытаетесь войти в помещение, дабы сменить замки (вы в рамках договора имеете право через 2 месяца выслать их нахуй, например), а тут приезжает полиция.
Опа, оказывается, твой новоявленный арендатор уже подал на тебя в суд, мол, так и так, вся хуйня, работать мешает, у меня там потери пиздец, вот отчетность налоговая по доходам, вот его звонки, из-за него я потерял лярд (а у вас помещение, например, стоит 35 копеек), прошу применить меры, взыскать хуеву тучу денег и проценты. А полицаи подъехали и зафиксировали факт того, что ты пытался войти в помещение. Хоть они и напишут в рапорте, что это твое помещение, закон не нарушаешь и все такое, но с точки зрения суда – ты гнойный пидор.
А потом ты с ними долго судишься. Если ты зубастый – отобьешься, а потом с них взыщешь сумму. Если нет – пизда тебе. Цель этих товарищей – отобрать недвижку законными и незаконными путями. И есть как минимум два способа: либо к тебе придут договариваться, мол, "Отдаешь недвижку – забираю иск", либо выставляют твое имущество на торги на основании решения суда с целью закрыть задолженность. Но предотвращать такие ситуации всегда дешевле и проще, чем разгребать.
Разумеется, схема бандитская и наглая, но это печальная действительность. Есть и вообще топорные методы – гранату подкинуть, наркоты или еще чего. Методов – тьма.
Другая тема – это постоянные угрозы и понты. Это типа "У меня родственники ваще везде, весь город мой, папа – мэр, брат – генерал-майор" и т.п. Один из арендаторов, которого я выгнал за долги, как-то обратился к неизвестному товарищу, который пытался вымогать у меня бабло при альтернативе начистить ебасос. Это тоже повседневная рутина.
Или еще веселье бывает: заключили договор, ребята работают месяц-два, а потом съебываются. Не отвечают на звонки и т.д. Через какое-то время уже сам заходишь, дабы вычистить все говно и выкинуть мусор, как неожиданно появляются эти обмудки с претензией, мол, "Ты спиздил мою прееелесть, она стоит ляяяям" азаза. Тож стандартная схема.
И вот после всего этого арендодатель знакомится с вами, вы пришли договориться об аренде помещения и чай-кофе уже на столе. Ясненька теперь?
Вывод: очень плохая музыка. Мошенников тьма, далеко не всегда разберешь кто есть кто.
Поэтому ни один опытный рантье не будет стремиться сдать помещение побыстрее-хоть-кому-бля-хоть-за-дошик. Хотите снять на один день? Готовьтесь заплатить 60-80 % месячной аренды. Хотя скорее всего – хуй, а не помещение на один день. Риски сильно перевешивают доход.
Либо ввиду зелености, либо ввиду каких-то психических отклонений, я всегда допускаю тот факт, что нынешний клиент может выебать меня весьма неприятным способом, а я окажусь на нарах и будет у меня веселая жизнь!
submitted by Forjoin to ecobis [link] [comments]